作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)；來(lái)源：真叫盧俊

買(mǎi)房，也算是人生大事。

不知道各位買(mǎi)房的過(guò)程中需要花費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間去了解一個(gè)樓盤(pán)，或者說(shuō)，你都是從哪里知道了一個(gè)樓盤(pán)在售的消息。

可能開(kāi)車(chē)堵在高架或者路上的時(shí)候，瞟了一眼戶(hù)外的大牌廣告，或者在地鐵站收到的單頁(yè)……

不管什么形式的廣告吧，開(kāi)發(fā)商總是以最粗暴簡(jiǎn)單的方式把賣(mài)點(diǎn)標(biāo)注在最顯眼的位置。

但，這些文字的背后往往隱藏著與字面不太相符的信息

很多也是自己開(kāi)始做房產(chǎn)之后，才逐漸的了解到一些背后真實(shí)的一面。

01

緊鄰X號(hào)線？
（講人話：距離X號(hào)線至少1公里 ）

做了房產(chǎn)之后我才知道，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的近地鐵，你就不要考慮地鐵了。

往往說(shuō)的近地鐵，那都是一公里開(kāi)外的，但凡隔了幾百米，那都是地鐵口。

另外我們來(lái)說(shuō)說(shuō)雙軌交、三線軌交、四線軌交……打類(lèi)似廣告文案：

一般，多條線路交匯的區(qū)域，全部集中在市區(qū)，這種盤(pán)基本上就是豪宅盤(pán)。

豪宅盤(pán)在第一信息上，一定是區(qū)域定位為主，比如內(nèi)環(huán)內(nèi)，或者中內(nèi)環(huán)，或者靜安區(qū)、黃浦區(qū)、這種核心區(qū)域來(lái)彰顯地位。

真正的多條軌交線都是市區(qū)盤(pán)，地段才是王道，地鐵才不是核心賣(mài)點(diǎn)。

而那些寫(xiě)了好多條軌交線的，不用懷疑，那基本上就是任何一條線都不靠的。

我曾經(jīng)看到一個(gè)浦東周浦某盤(pán)的廣告，寫(xiě)著11/16/18三線軌交。了解的人都知道，這三條線不可能完全交匯呀，果然，百度查下路線，距離每一條地鐵都在1.5公里以上的距離。

寫(xiě)著近地鐵不可怕，立體交通才最可怕。

你見(jiàn)過(guò)一個(gè)市區(qū)的盤(pán)說(shuō)自己立體交通嗎？哪怕是在內(nèi)環(huán)或者中環(huán)上下匝口旁邊的項(xiàng)目，都絕對(duì)不會(huì)寫(xiě)自己立體交通。

一樣的道理，你看到廣告，沒(méi)有寫(xiě)地鐵，但是寫(xiě)了立體交通的。

別懷疑，這絕對(duì)是一個(gè)連地鐵都沒(méi)有的超級(jí)遠(yuǎn)郊盤(pán)。

所謂的立體交通呢？就是你項(xiàng)目的周邊，門(mén)口不僅有高架，還有高速，就是開(kāi)車(chē)五分鐘就直接離開(kāi)市區(qū)的那種位置。

02

十五分鐘，到達(dá)多個(gè)商圈？
（講人話：午夜時(shí)分，一路綠燈，最高碼速狂奔）

不管你上海任何一個(gè)樓盤(pán)，海報(bào)上那個(gè)小小的區(qū)位圖上，都會(huì)顯示幾個(gè)重要的地標(biāo)元素。

比如虹橋機(jī)場(chǎng)，浦東機(jī)場(chǎng)，上海各個(gè)火車(chē)站，以及南京路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等重要商圈。

如果你是一個(gè)浦東的盤(pán)，那么除了以上必備的一些地標(biāo)元素之外，一定會(huì)標(biāo)注到張江高科園區(qū)、陸家嘴、前灘、迪士尼……

這個(gè)時(shí)候，你就要注意了。

所有的樓盤(pán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在海報(bào)上的那些區(qū)位圖都是簡(jiǎn)化過(guò)的，距離地鐵站也好，距離各大商圈也好，都是省略了中間無(wú)數(shù)的距離。

開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的直線距離，真的就是地圖上標(biāo)識(shí)的直線距離，也不要聽(tīng)信他們說(shuō)的開(kāi)車(chē)一刻鐘，十分鐘這樣的話。

開(kāi)發(fā)商說(shuō)的一刻鐘到陸家嘴，都是在夜深人靜，一路綠燈，180碼車(chē)速狂奔的時(shí)候，也許可以達(dá)到他們說(shuō)到的效果。

我還見(jiàn)過(guò)某樓盤(pán)說(shuō)什么五首歌的時(shí)間抵達(dá)徐家匯商圈。

你要想想一首歌最長(zhǎng)的時(shí)間多久，古巨基的情歌之王大概是12分鐘。五首歌的時(shí)間就是一個(gè)小時(shí)。

所以不要迷戀?gòu)V告，每一個(gè)買(mǎi)房人走過(guò)最深的路，都是開(kāi)發(fā)商的套路。

如果你確定是想要買(mǎi)某樓盤(pán)的話，最好多抽點(diǎn)時(shí)間，不管是工作日還是周末的時(shí)候，都實(shí)地自己開(kāi)車(chē)跑跑看，每天都有新感受。

03

只要XX萬(wàn)，即可享三房？
（講人話：小區(qū)位置最差，面積最小的一套房子的首付）

這種廣告手法雖然很low，但是效果最好。

你想啊，上海的高房?jī)r(jià)嚇倒了多少人，但是小蜜蜂送到你手上一張傳單，你一看，哇，20萬(wàn)首付即可享受三房。

立刻就感到心臟砰砰砰的跳動(dòng)，好像初戀的感覺(jué)。

哦不，這是你成功上當(dāng)受騙的錯(cuò)覺(jué)。

一般首付XX萬(wàn)，分為幾種情況，第一，你要看到XX萬(wàn)的后面，都會(huì)有一個(gè)需要拿放大鏡才能看到的“起”字。

等你看到就這么點(diǎn)首付就可以實(shí)現(xiàn)安家夢(mèng)的時(shí)候，懷著激動(dòng)的心，顫抖的手，撥通電話的那一刻，你可能就會(huì)發(fā)現(xiàn)，最便宜的房子都跟你無(wú)緣。

這還不是最慘的，有些售樓員會(huì)把你騙到現(xiàn)場(chǎng)，才告訴你，哎呀不好意思，最便宜的剛剛賣(mài)掉，我們還有一套性?xún)r(jià)比更高的介紹給你。

這個(gè)價(jià)格，就是吸引你到案場(chǎng)去看而已。

而且，你要知道，一個(gè)海報(bào)或者是戶(hù)外的廣告，能夠把價(jià)格打上去的，說(shuō)明，價(jià)格是唯一的優(yōu)勢(shì)。

這種盤(pán)，幾乎不要抱太大的幻想，除非真的合適自己，否則，基本上可以節(jié)省去現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間了。

在上海，除了極個(gè)別遠(yuǎn)郊盤(pán)會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)之外，就是上海周邊的投資盤(pán)。用低總價(jià)吸引上車(chē)客，但凡有點(diǎn)調(diào)性以及項(xiàng)目特色的項(xiàng)目，都不敢怎么干。

到現(xiàn)在為止還能夠打出XX萬(wàn)低首付這種的廣告的，99%都是環(huán)滬盤(pán)。

你朋友圈如果有幾個(gè)中介微信的話，一定刷到過(guò)這樣的廣告信息。

別做夢(mèng)了，這些低首付，大部分都是一成首付，你付完定金沒(méi)兩天，就要付其他成的尾款，該你付的，一分錢(qián)也跑不掉。

04

全新4.0科技住宅？
（講人話：找個(gè)由頭，我要漲價(jià)）

很多盤(pán)在推廣的時(shí)候，很喜歡搞出一堆的新概念或者花頭出來(lái)的。

比如說(shuō)，什么科技住宅，或者是什么綠色生態(tài)，智能時(shí)代，甚至什么開(kāi)啟2.0/3.0/4.0時(shí)代的。

這種廣告，除了極個(gè)別的大品牌開(kāi)發(fā)商能搞出點(diǎn)實(shí)質(zhì)性東西之外，其他幾乎都是噱頭。

一個(gè)社區(qū)，覆蓋WIFI，就敢說(shuō)是智能社區(qū)。

一個(gè)精裝修公寓，搞個(gè)什么密碼鎖，就敢說(shuō)自己是科技住宅。

甚至社區(qū)內(nèi)綠化達(dá)標(biāo)了，只是達(dá)標(biāo)了，就敢標(biāo)榜自己綠色生態(tài)住宅。

這種虛頭巴腦的概念噱頭吸引人的，看到廣告不要過(guò)分迷戀，因?yàn)楹笃?，你在買(mǎi)房入住之后，跟你的關(guān)系都不太大。

你想想，星巴克也是全WIFI覆蓋，你用的時(shí)候不掉線嗎？

什么2.0，3.0時(shí)代，都是賣(mài)的比之前貴了，稍微加了點(diǎn)智能的家用電器，就敢跟你說(shuō)什么換代升級(jí)。

你想想那些手機(jī)，出了新型號(hào)，不管功能是不是比之前好很多，起碼價(jià)格都是貴的。

05

看懂廣告關(guān)鍵詞，讓你少跑冤枉路

我們經(jīng)常看到的還有那些呢？

比如：

離塵不離城——意思就是不僅遠(yuǎn)，綠化還一般，就是純粹的遠(yuǎn)。

遠(yuǎn)離喧囂，親近自然——那就不是一般的遠(yuǎn)了，甚至周邊還有待建的農(nóng)田……

搶占XX下一個(gè)十年——就是這里如果順利的話，發(fā)展起來(lái)還需要十年。那如果不順利，就……（開(kāi)發(fā)商自己都不知道要多久）

項(xiàng)目屬性帶水岸的——那肯定是項(xiàng)目旁邊有個(gè)臭水溝，但凡水多點(diǎn)，就不止是水岸了

你想想，黃浦江周邊，看得見(jiàn)看不見(jiàn)江景的房子，都敢說(shuō)自己是江景房。

我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，位于無(wú)錫，距離蠡湖大概3公里。據(jù)說(shuō)天氣好的時(shí)候，站在高層是可以看到蠡湖的。但很遺憾的是，我去了幾十次，沒(méi)有一次天氣好的。后來(lái)，前面地塊也開(kāi)建了，就算是天氣好，也被遮擋的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的。

可是，開(kāi)發(fā)商依舊堅(jiān)持自己是湖景房，這還不算，還一定要堅(jiān)持：搶占蠡湖前排。

限量發(fā)售，買(mǎi)到賺到——傻瓜快來(lái)，你買(mǎi)到，我就賺到！

一旦出現(xiàn)這八個(gè)字，妥妥的商鋪，或者商業(yè)住宅。即便現(xiàn)在，也有很多房產(chǎn)中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)此類(lèi)的文案，看到這八個(gè)字，你就可以繞道而行了。

這種文案基本上就是為了博眼球，現(xiàn)實(shí)的情況就是很難出手，真的限量，能不惜售嗎，真的買(mǎi)到賺到，輪得到你嗎？

06

再好的廣告，也不能沖昏頭腦

買(mǎi)房，幾乎可能會(huì)掏空我們口袋所有的錢(qián)，還要背負(fù)30年的貸款

但是很多時(shí)候，我們買(mǎi)房卻像買(mǎi)白菜一樣的沖動(dòng)

我見(jiàn)過(guò)一些人，買(mǎi)包也好，買(mǎi)表也好，甚至買(mǎi)限量版的AJ，都要研究的十分透徹。哪些是保值款，哪些是爆款，系列型號(hào)都研究的清清楚楚

但是到了房子，很多人都是草草的看幾次，就定下來(lái)了

甚至在前些年，因?yàn)橐恍V告文案給大家講述的生活場(chǎng)景過(guò)于美好，都可以讓人買(mǎi)單

曾經(jīng)，在地產(chǎn)廣告界，有一個(gè)非常成功的廣告文案——《先生的湖》

其中，里面很經(jīng)典的一些文案“也許吧，樹(shù)比董事更懂事”“在先生看來(lái)，有些走路只是為了趕路”都成功的吸引了很多人選擇了這個(gè)樓盤(pán)

但是，不管多么美好的意境，都要落地到現(xiàn)實(shí)。最終也都逃不過(guò)維權(quán)的命運(yùn)

廣告做的再好，最終陪伴我們走下去的，都是小區(qū)的產(chǎn)品本身夠不夠硬核

07

現(xiàn)在我們看到一個(gè)越來(lái)越好的現(xiàn)象就是，在上海，有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把心思花在了產(chǎn)品本身這件事情上。

特別是市場(chǎng)上賣(mài)的非常好的樓盤(pán)，可能連樓書(shū)都沒(méi)有，只有一個(gè)簡(jiǎn)單的戶(hù)型單頁(yè)。

這也說(shuō)明了，市場(chǎng)上越來(lái)越多的客戶(hù)，開(kāi)始專(zhuān)注于產(chǎn)品本身。

最后，也希望各位在買(mǎi)房的路上，能夠看懂廣告背后隱藏的信息，少走冤枉路。

既然看到最后，有一個(gè)問(wèn)題考下大家，以下的3個(gè)廣告語(yǔ)，哪一個(gè)距離最遠(yuǎn)？

A：三站抵達(dá)虹橋車(chē)站；B：三首歌到前灘；C：15分鐘徐家匯

正確答案，會(huì)在留言處公布，大家時(shí)刻關(guān)注吧~

以上為正文，來(lái)自咸魚(yú)~

作者公眾號(hào)：真叫盧?。↖D：zhenjiaolujun0426）